Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bundesgesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Ausschlaggebend für das Urteil war die steuerliche Ungleichbehandlung von Grundvermögen. Die letzte Aktualisierung der Besteuerungsgrundlagen erfolgte im Jahr 1964. Somit hat die gesetzliche Regelung zur Grundsteuer gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes verstoßen (Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz).

Das Bundesverfassungsgericht hatte dem Bund eine Frist für die Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber die Grundsteuerreform verabschiedet (das sogenannte Bundesmodell). Durch eine Öffnungsklausel wurde den Bundesländern die Möglichkeit eröffnet, Anpassungen am Bundesmodell vorzunehmen beziehungsweise ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen. 

Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich dazu entschieden, grundsätzlich das Bundesmodell anzuwenden, ergänzt durch ein Gesetz zur möglichen Einführung sogenannter differenzierender Hebesätze.

Folge der Reform ist, dass alle Grundstücke in der Bundesrepublik Deutschland neu bewertet werden mussten. Wie in allen Bundesländern erfolgt in Nordrhein-Westfalen die Bewertung der Grundstücke durch die hierfür zuständigen Finanzämter. Auf Basis der Neubewertung aller Grundstücke kann die Bundesstadt Bonn einen neuen Grundsteuerbescheid erlassen, aus dem sich die korrekte Höhe der Grundsteuer ergibt.

Bis zum 31. Dezember 2024 galt das „alte“ Grundsteuerrecht. Die Höhe der Grundsteuer wurde bis zu diesem Zeitpunkt nach den bekannten Regelungen berechnet und erhoben. Dies gilt auch für Grundvermögen im Bereich der Bundesstadt Bonn.

Ab dem 1. Januar 2025 veranlagt die Bundesstadt Bonn die Grundsteuer sodann auf der Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen und Inhalte der von der Finanzverwaltung erlassenen Grundsteuermessbescheide, die auf Basis der von den Eigentümer*innen abgegebenen Feststellungserklärungen erstellt wurden.

Die ersten Grundsteuerbescheide nach neuem Recht werden mit Datum vom 27. März 2025 versendet.

Nach dem grundsätzlich im Land Nordrhein-Westfalen geltenden Bundesmodell der Grundsteuerreform berechnet sich die Grundsteuer in zwei Schritten:

Finanzamt: 
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Bundesstadt Bonn:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Der Wert des Grundbesitzes wird auf Basis einer durch alle Eigentümer*innen abzugebenden Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes durch die Finanzämter festgesetzt. Bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes nach dem Bundesmodell werden insbesondere folgende Faktoren berücksichtigt: Art der Immobilie, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Baujahr/Alter, statistisch ermittelte Kaltmiete.

Die im Grundsteuergesetz festgelegte Steuermesszahl richtet sich nach der Art der Grundstücksnutzung und wird ebenfalls durch die Finanzämter angewendet. Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich und unberührt etwaiger Ausnahmetatbestände 0,031 Prozent, für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) 0,034 Prozent.

Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung vom 13. Februar 2025 folgende Grundsteuerhebesätze beschlossen, die rückwirkend ab dem 1. Januar 2025 gelten:

• Grundsteuer A: 543%
• Grundsteuer B für Wohnimmobilien: 657%
• Grundsteuer B für Nichtwohnimmobilien: 900%

Das Grundsteuerrecht kennt auch nach der Grundsteuerreform mehrere, voneinander abzugrenzende Hebesätze, die nachstehend erläutert werden:

Der Hebesatz für die Grundsteuer A dient zur Berechnung der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Hierbei ist zu beachten, dass mit Umsetzung der Grundsteuerreform Wohnungen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe zum Grundvermögen (siehe Grundsteuer B) zählen.

Alle übrigen Immobilien unterliegen der Grundsteuer B.  

Der Hebesatz für Wohngrundstücke gilt für

• Mietwohngrundstücke
• Ein- und Zweifamilienhäuser und für
• Wohnungseigentum.

Der Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke ist anzuwenden für

• Geschäftsgrundstücke
• Sonstige bebaute Grundstücke
• Gemischt genutzte oder unbebaute Grundstücke sowie für
• Teileigentum (also beispielsweise separat bewertete Ladenlokale und ähnliches).

Diese Information finden Sie auf dem Bescheid des Finanzamtes zum Grundsteuerwert, dem Bescheid des Finanzamtes über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages und ebenfalls auf dem Grundsteuerbescheid der Bundesstadt Bonn.

Im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform mussten alle Eigentümer*innen für ihr/sein Grundstück oder gegebenenfalls auch für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben, die zur Ermittlung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022 durch die Finanzämter diente. Die Frist zur Abgabe dieser Feststellungserklärungen ist zum 31. Januar 2023 abgelaufen. 

Bei Fragen zu diesen Feststellungserklärungen wenden Sie sich bitte unmittelbar an das für Sie zuständige Finanzamt. Für Grundbesitz im Bereich der Bundesstadt Bonn sind dies die Finanzämter Bonn-Innenstadt und Bonn-Außenstadt.

Die Finanzämter haben jeweils eine Hotline zum Thema Grundsteuerreform eingerichtet, die Sie unter 0228/718-1959 (Finanzamt Bonn-Innenstadt) oder 0228/7268-1959 (Finanzamt Bonn-Außenstadt) erreichen. Nähere Informationen zu den Erreichbarkeitsseiten finden Sie auf den Internetseiten der beiden Finanzämter:

 Finanzamt Bonn-Innenstadt (Öffnet in einem neuen Tab)

 Finanzamt Bonn-Außenstadt (Öffnet in einem neuen Tab)

Die Bundesstadt Bonn ist nicht zur Beratung und Entgegennahme der Formulare zur Feststellungserklärung befugt. Es können daher auch keine Auskünfte zur Feststellungserklärung oder zur Bewertung Ihres Grundstücks erteilt werden.

Da die neuen Grundstückswerte und Grundsteuermessbeträge von den Finanzämtern berechnet und festgesetzt werden, wenden Sie sich bitte unmittelbar an das für den Grundbesitz zuständige Finanzamt. Dies gilt auch für die Einlegung von etwaigen Rechtsbehelfen in diesem Zusammenhang.

Die Bundesstadt Bonn ist an die von den Finanzämtern festgesetzten neuen Grundsteuermessbeträge gesetzlich gebunden und verpflichtet, die individuelle Grundsteuer auf dieser Basis zu berechnen. Diesbezügliche Einwendungen gegenüber der Bundesstadt Bonn wären wegen der gesetzlichen Bindungswirkung der von den Finanzämtern erlassenen Bescheide zurückzuweisen, auch wenn sie im Zusammenhang mit den jährlichen Grundbesitzabgabenbescheiden der Bundesstadt Bonn geltend gemacht werden. 

Auch wenn Sie gegen den Grundsteuermessbescheid bei dem Finanzamt Einspruch erhoben haben, bleibt die von der Bundesstadt Bonn festgesetzte Grundsteuer zu zahlen. Sollte das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid aufheben oder ändern, würde von Amts wegen auch die Steuerfestsetzung der Stadt aufgehoben oder geändert.

Auch wenn Sie gegen den Grundsteuermessbescheid bei dem Finanzamt Einspruch oder gegen den Steuerbescheid der Stadt Bonn Widerspruch erhoben haben, bleibt die von der Bundesstadt Bonn festgesetzte Grundsteuer zu zahlen. Sollte das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid aufheben oder ändern, würde von Amts wegen auch die Steuerfestsetzung der Stadt aufgehoben oder geändert.

Wenn der Begriff „Aufkommensneutralität“ im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform genannt wird, bezieht sich dieser regelmäßig auf das gesamte Steueraufkommen, also die Gesamtheit der Steuerzahlenden innerhalb einer Kommune wie der Bundesstadt Bonn.

Aufkommensneutralität bedeutet demgegenüber nicht Belastungsneutralität für die einzelnen Steuerpflichtigen, da sich die individuellen Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform verändern können und werden. Dies bedeutet je nach Veranlagungsfall, dass nach Umsetzung der Grundsteuerreform (ab dem Steuerjahr 2025) die individuelle Grundsteuerbelastung steigen oder auch sinken kann.

Dies ist eine unvermeidbare Folge der oben genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, da durch das unverhältnismäßig lange Abstellen auf veraltete Grundstückswerte eine Korrektur der Grundstücksbewertungen zwingend erforderlich wurde.

Die Auswirkungen der Grundsteuerreform auf die individuelle Steuerbelastung sind sehr unterschiedlich. Es kommt im Einzelfall zu Minderungen der Steuerlast und in anderen Fällen zu einer Erhöhung gegenüber Vorjahren.

Inwieweit Vermieter*innen die geänderte Grundsteuerlast im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter*innen weitergeben, hängt vom individuellen Mietvertrag ab und sollte im Innenverhältnis geklärt werden.

Die Finanzverwaltung NRW hat auf ihrer Homepage  https://www.finanzverwaltung.nrw.de/ (Öffnet in einem neuen Tab) im Sommer 2024 für alle Städte und Gemeinden sogenannte aufkommensneutrale Hebesätze veröffentlicht, somit auch für die Bundesstadt Bonn.

Diese aufkommensneutralen Hebesätze haben für die Kommunen keine Bindungswirkung, da die Städte und Gemeinden im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung ihre Hebesätze im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben selbst bestimmen können. Eine wichtige Voraussetzung ist hierbei, dass alle Grundstücke von Seiten der Finanzverwaltung bewertet wurden.

Die aufkommensneutralen Hebesätze des Landes dienten somit als vorläufiger Orientierungswert zur Beurteilung, welcher Hebesatz das Grundsteueraufkommen insgesamt im Bereich der Bundesstadt Bonn auf demselben Niveau halten könnte, wie es vor der Grundsteuerreform der Fall war. Somit würden auch bei Anwendung dieser aufkommensneutralen Hebesätze in den einzelnen Steuerfällen Belastungsveränderungen eintreten.

Fragen bezüglich der vom Land ermittelten aufkommensneutralen Hebesätze können von Seiten der Bundesstadt Bonn leider nicht beantwortet werden. In diesem Zusammenhang wenden Sie sich bitte an die Finanzverwaltung NRW.

Die regierungstragenden Fraktionen im Landtag Nordrhein-Westfalen haben im Juli 2024 ein Gesetz beschlossen, das ergänzend zur Bundesregelung eine Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B ermöglicht. Dadurch soll es den Kommunen freigestellt werden, diese Hebesätze – in Abhängigkeit von den räumlich strukturellen Gegebenheiten vor Ort – so auszutarieren, dass es nicht zu einer übermäßigen Belastung etwa der Eigentümer*innen von Wohnimmobilien kommt.

Somit haben nun die Kommunen in NRW die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Hiervon hat der Rat der Bundesstadt Bonn Gebrauch gemacht und ab dem 01. Januar 2025 die Anwendung differenzierter Grundsteuerhebesätze für die Grundsteuer B beschlossen. 

Ja, die Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes haben einen Steuerchatbot im Angebot, der Fragen zur Grundsteuerreform beantworten kann, die gegebenenfalls auf dieser Informationsseite nicht thematisiert werden.

Den Steuerchatbot finden Sie unter  https://www.steuerchatbot.de/ (Öffnet in einem neuen Tab).

Die Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden sowie von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft richtet sich nach den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, in dem das Eigentum liegt.

Neben dem sogenannten Bundesmodell, welches in der Mehrzahl der Bundesländer Anwendung findet, haben einige Bundesländer eigene und vom Bundesmodell abweichende Regelungen zur Umsetzung der Grundsteuerreform erlassen.

Eine Übersicht über die jeweils geltenden Regelungen aller Bundesländer finden Sie auf der Übersichtsseite  https://www.grundsteuerreform.de/ (Öffnet in einem neuen Tab).

Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums finden Sie allgemeine Informationen in Form eines  Erklärfilms (Öffnet in einem neuen Tab) zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform.

Informationen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform mit konkretem Bezug auf das Land Nordrhein-Westfalen finden Sie auf der Homepage des  Finanzministeriums NRW (Öffnet in einem neuen Tab).

Das Online-Finanzamt, welches beispielsweise zur Abgabe der Feststellungserklärungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform genutzt werden kann, erreichen Sie unter dem Link  Elster.de (Öffnet in einem neuen Tab).

Fragen zum Eigentumswechsel von Immobilien werden hier beantwortet:  Eigentumswechsel (Öffnet in einem neuen Tab).

Hier geht’s zum  SEPA-Lastschriftmandat (Öffnet in einem neuen Tab).

Hier geht’s zur Satzung über die ab 2025 geltenden  Realsteuer-Hebesätze (Öffnet in einem neuen Tab)  (Öffnet in einem neuen Tab).